Ces dernières années, on nous explique que, vu la crise du logement, il faut construire davantage. Mais d’abord, quand on parle de « crise du logement », on parle de quoi ? Ensuite, a-t-on vraiment besoin de construire toujours plus pour loger les gens ?

Qu’entend-on aujourd’hui par « crise du logement »

La « crise du logement » actuelle est une expression utilisée par une partie du lobby du bâtiment pour désigner en fait le ralentissement de la construction de logements neufs. Un article des DNA en date du 21 septembre 2023 fournit des explications à ce sujet : « en Alsace, sur douze mois jusqu’à fin juillet 2023, les mises en chantier de logements ont globalement chuté de 16 % par rapport aux douze mois précédents ». C’est surtout le gros œuvre qui voit son chiffre d’affaires reculer. Le second œuvre n’est pas (ou pas encore) touché. Enfin, d’après une note de conjoncture de la Fédération française du bâtiment (FFB) de septembre 2023, « l’amélioration-entretien, marché qui compte pour 54 % de l’activité du bâtiment, accélère un peu au deuxième trimestre 2023. Le chiffre d’affaires réalisé affiche +2,4 % en volume sur un an. Il en va de même de la rénovation énergétique, avec +2,3 % ».

Il vaudrait donc mieux parler d’une baisse d’activité que d’une crise.

Une baisse de la demande

Les acteurs du secteur immobilier parlent clairement d’une crise de la demande, et non de l’offre.

Les promoteurs, en amont de la chaîne de la construction, prédisent que « à Strasbourg, la construction devrait atteindre son plus bas niveau historique, car nombre de projets, faute d’acheteurs, ont été mis au frigo« . Dans le secteur du Baggersee, on en a un exemple. Le chantier du terrain situé entre la rue de la Plaine (pratiquement en face de l’église Notre-Dame de la Paix) et l’avenue de Strasbourg est à l’arrêt, en l’absence d’un nombre suffisant d’acheteurs pour les appartements à construire.

Les causes de cette baisse

Selon les acteurs de la construction, ce repli du logement neuf s’explique par plusieurs causes qui s’accumulent depuis 18 mois :

Ces facteurs, nous les connaissons tous, nous qui subissons la même augmentation des prix de l’énergie (gaz, électricité, fioul, essence), la même inflation, et surtout cette « remontée des taux d’intérêt » qui diminue certes la rentabilité des investissements dans la pierre, mais rend surtout l’obtention d’un crédit immobilier de plus en plus longue et compliquée !

Depuis un an, le pouvoir d’achat immobilier des Français a baissé de 26 %, ce qui a fortement réduit la demande.

Autrement dit, la cause du ralentissement de la construction de logements neufs, ralentissement qui est souvent appelé « crise du logement » de manière trompeuse, n’est pas à rechercher dans la lutte contre la bétonisation et la densification. De toute façon, à Strasbourg et dans les communes de l’Eurométropole, où l’on a construit pendant des années à tour de bras, la « réserve foncière » a diminué comme peau de chagrin. Les acteurs du marché ne s’y trompent d’ailleurs pas, puisque leurs demandes portent principalement sur l’instauration d’incitations fiscales ciblant les acheteurs potentiels, et non sur le retour au laxisme dans la distribution des permis de construire.

Les mesures demandées par le secteur de la construction

Comme l’écrit la FBB, « Les ralentissements de production sont davantage à chercher du côté de l’absence de visibilité et de prévisibilité des dispositifs [fiscaux], qui n’incite pas les entreprises à investir et à recruter de façon optimale ».

Les représentants du secteur de la construction réclament donc :

mais aussi (et là, les demandes ne correspondent plus aux causes des problèmes, mais visent à augmenter la rentabilité des investissements) :

  • un assouplissement de l’objectif « zéro artificialisation nette » (ZAN) [dont l’objectif est déjà « à 2050″…],
  • une révision du zonage ABC et des plans locaux d’urbanisme.

Ces deux dernières demandes tendent évidemment à exploiter jusqu’à la dernière parcelle (y compris en faisant modifier le zonage ou le PLU) toutes les possibilités de construction.

Le lobby de l’immobilier se met d’ailleurs depuis des mois en ordre de bataille. Ainsi, la FFB compte bien poser à sa manière « la question de la place du logement » lors de son Sommet de la construction, le 19 octobre prochain après-midi, au Palais des Congrès de la porte Maillot.

Les acteurs du secteur de la construction se sont regroupés d’autre part en lobby baptisé « alliance pour le logement », avec des « éléments de langage » bien rôdés, dont certains témoignent d’une vision des choses très partiale, parant d’une aura verte ou vertueuse une activité axée avant tout sur la rentabilité financière.

Ce discours entretient parfois une certaine confusion. Ne nous laissons pas berner.